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合肥下半年房地产走势

  NO. 壹|壹

  合肥对于各大房企,有着强大的资金吸引力

  问题一:疫情之后,合肥很多开发商在卖房子、做规划设计、拿地的过程中,会不会有一些改变?对于消费者来说,会不会因为疫情的原因而导致买房思路的转变?

  答:包括房地产在内,疫情的确对整个中国经济产生了巨大的影响。

  单就楼市而言,从供应端来看,疫情对开发商的销售、施工等各方面都产生了影响,从而直接影响了开发商的现金回流。

  所以在今年上半年,尤其是一季度的时候,开发商的资金回笼速度比较慢,这对开发企业来说,是一个很大的考验,这也导致房企在拿地的时候非常谨慎。

  从全国范围来看,今年上半年的土地出让肯定是不尽人意的,但每个城市各有不同。

  安徽省清源房地产研究院院长郭红兵

  比如说合肥,土地市场就非常活跃,即使正值疫情期间,开发商拿地也毫不手软,经开等多宗地块都拍到了最高限价,以竞自持的方式出让。

  这其中有一个重要原因就是,疫情使得各家房企对资金的使用更加谨慎,他们把资金集中到他们认为最安全或者是回笼速度最快的一个城市。

  合肥作为安徽省会,省内的单核心城市,对于安徽各大房企的资金吸引力也是最强的。越是在这种情况,大家的目标往往都是一致的,要找最稳定的市场和最可靠的回报,所以合肥在众多房企眼中,还是一个香饽饽。

  事实也的确如此,在整个长三角区域,合肥不论房价和地价,从整个市场热度来看,一直处于前列。

  在贰零壹零、贰零壹壹年市场最高点的时候,合肥的住宅销售量就已经超过了南京、上海等城市,这对于合肥的老百姓来说,一方面置业时有着更多的选择,另一方面房价也不会跟着水涨船高。

  当然,合肥市场巨大的供应量,某种程度上也压制了房价的上涨。长三角区域的房价上涨有好几轮,但合肥就只赶上了贰零壹陆年的这一轮。

  贰零壹零年房价上涨那一轮,合肥因为住宅供应量巨大,仅一个滨湖新区单月就能卖掉一万套房子,直接导致合肥的房价被压制,这也使得合肥和南京、杭州等城市的房价差距被慢慢拉大。

  所以即使贰零壹陆年,合肥的房价涨幅达到了全球第一,但在整个华东区域来说,也不算太高,大概只能排到个第五第六。

  图左一:合肥市广播电视台主持人李璐,左二:安徽省清源房地产研究院院长郭红兵

  NO. 贰|贰

  合肥东部、北部打折优惠力度大

  问题二:贰零壹陆年已经过去一半多了,许多开发企业上半年的任务都没有完成。大家在冲刺下半年任务的同时,会不会给购房者带来一些切实的优惠?

  答:这个是有可能的,事实上买房优惠在上半年就已经出现了,只不过很多人没有注意到。

  大家的关注点都在限价盘,热门楼盘身上,可这只占了合肥楼盘总量很小的一部分,合肥还有很多楼盘现在都处于一个苦苦挣扎的状态。

  现在出去看房,我们也能发现,很多项目门口都有一大堆小蜜蜂在拉客,一看到人就问可需要买房。

  尤其是在东部、北部等区域,这种现象更加明显,由于楼盘集中分布,竞争压力大,这两大地区的打折优惠就没有停过。甚至因为打折力度过大而引起老业主的不满,而导致维权。

  安徽省清源房地产研究院院长郭红兵

  NO. 叁|叁

  合肥楼市分化还会继续存在

  问题三:合肥很多楼盘,可能会在五一等节日,推出打折优惠活动,房价相比之前要优惠一些。对于这种行为,您怎么看?

  答:这是一个很正常的市场行为,合肥的房价一直以来都比较稳定。

  当然,这种稳定如果放在个案来说,也存在两级的分化。比如说滨湖普涨,很多楼盘都在涨价,高层从之前的一万七八到现在最高两万二三,原来卖毛坯的现在改精装卖,都是在变相涨价。

  与此同时,东部、北部等很多区域打折销售,两者一综合,就形成了一个相对平稳的局面,

  这也使得现在的楼市,不能再把合肥当做一个整体来看,不同的区域,不同的板块,甚至同一板块的不同企业,都要分开来分析,楼市分化越发严重。

  热点板块的楼盘能卖到贰万多一平,偏一点地方一万多点就能买到,差价能达到一万多一平。

  个人认为,合肥楼市分化还会继续存在下去,就像正常的商品一样,存在档次之分,不同档次的商品差价很大。

  所以,未来合肥房地产的价格一定是继续两级分化,会有价格比较低的楼盘,可能偏一点,可能小区规划低端一点,但也有价格越来越高的楼盘。

  如果不是因为国家在房价上采取高压态势,合肥恐怕最高单价早已突破。前段时间,合肥就出现了千万级别墅产品,消费者排队去抢的盛况。

  从这个角度来看,合肥确实有这部分消费能力的群体,需要去购买这种类型的商品,不用把它列入到全市房子的均价中。

  把别墅产品抛开,高层、洋房就不是这样了,洋房是一种改善型产品,高层是刚需类产品,但是也有改善去买高层,这两类产品的价格,一直也是受到控制的。

  现在合肥有很多项目楼面价非常高,以至于出现了楼面价高于周边售价的情况,如果仍有企业开发,一定会在精装或项目的配置上不断加东西,到最后把一个经济实用版做成了一个豪华版,从而导致房价不断升高。

  所以政府会通过各种手段来干预开发企业的入市价格,如果没有这只无形的手,目前的房价肯定不是现在看到的这样子。

  NO. 肆|肆

  购房者分化,部分改善需求迫切,部分推迟购房计划

  问题四:现在买房,消费者应该有一个怎样的心态?

  答:消费端和供给端一样,也是处在一个分化的状态,部分改善需求迫切,部分推迟自身的购房计划。

  但从整个房地产市场来看,购房者虽然两级分化,可这个盘子很大,最后还是呈现出稳定的态势。无论从成交量,还是从成交价格、市场表现等各方面来看,都很稳。

  我们不能因为合肥某一个店倒闭,就说合肥经济不行了,也不要去纠结一些个案,要放大眼光放大格局去看整体的情况。当你要挑一些项目,需要把想买的几个楼盘拿出来对比时,再分析个案。

  NO. 伍|伍

  购买学区房,首选本部

  问题五:合肥二手房价格特别高的房子,基本上都是学区房。您觉得学区在新房销售的过程中,对于房子的影响有多大?

  答:学区对购房者的影响还是比较大的。通过调查我们也发现,购房者在置业时,首先考虑的就是地段、价格、配套,然后就是学区了。

  合肥真正的天价学区房,基本都是老城区的老破小。最近就有部分业主,把自己的房子挂到了六七万一平的天价,比周边的新房价格要高多了。

  一般情况下,这种学区房呈现出两个特点,小户型涨得快,两室以上的户型,价格基本上就在原地踏步。那么,小户型是不是一直在涨,其实也不是,单就去年而言,价格就没有太大的变化。

  这几年以来,合肥迎来科大附中高新校区、清华附中等众多名校,对于这些学校,个人认为:学区是历练出来的,不是造出来,任何一个学校想要成为一个好学校,都需要时间的积累。

  所以说,一个学校甭管它叫什么名字,首先要看的师资力量配比,要看学生的成绩如何。所谓优质的学区,第一要有时间的沉淀,第二要有强大的师资力量,第三要有考试的检验。

  所以对于家长朋友来说,买学区房还是首先优质的本部学区房,其次才是其他。如果你是投资者,去追求某附中的学校,一定要记得提前考虑风险。

  还要补充一句,学校里面有一个重要的因素就是生源。就像科大附中为什么那么牛逼,是因为他的生源基本上都是老师的孩子。

  不管是教师,还是生源,表现得都很优秀,这也是一个非常关键的因素,所以说买学区房首选本部。

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